前言

　　房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。我市地税系统自94年建局以来,每年均对房地产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税款明显高于其他行业。2003年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件19件，共补缴税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,检查收入2.5亿,占83%.因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。如何加强对房地产开发与经营业的税收管理，有效规范房地产开发与经营业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。
　　为了加强对房地产开发与经营业的税收管理，实施有效纳税评估，我们在认真研究了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了多年对房地产开发与经营业税收管理的经验，编写了《纳税评估手册（房地产开发与经营业）》。本手册的编写，体现了现代税收管理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学管理，营造一流税收环境具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。
　　本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。
　　本手册内容较为全面，分为三章和附录。详细介绍了房地产开发与经营业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册从房地产开发与经营业的行业特点入手，分析了三种不同环境下适用的不同评估方法，分别从财务会计核算与涉税问题两个角度阐述了评估指标的产生过程、适用范围、具体应用以及结果分析，并收集了相当一部分行业相关法规。希望此手册能成为广大评估人员了解和掌握房地产开发与经营业评估的工具。
　　由于编者水平有限，加之时间仓促，难免有不足之处，敬请指正。

北京市地方税务局
纳税评估处

目录
第一章　综述
第一节 　基本概念
一、房地产相关概念
二、房地产开发与经营业相关概念
三、房地产开发与经营业的纳税评估
第二节 　经营特点
一、经营概况
二、经营分类
三、经营流程
四、会计核算
五、 应税特征
第二章   评估方法
第一节   假设法
一、环境适用
二、具体应用
第二节   SPSS应用法
一、环境适用
二、具体应用
第三节  系统预警法
一、环境适用
二、具体应用
第三章  评估指标
第一节  会计报表指标
一、指标基础
二、指标确定
三、指标附件
第二节  纳税问题指标
一、指标基础
二、指标确定
三、指标附件
附录   法规政策
附录一  营业税法规
中华人民共和国营业税暂行条例
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则
土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法
转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一） 的通知（节选）
转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知
北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场 营业税优惠政策执行管理工作的通知
财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
附录二  企业所得税法规
中华人民共和国企业所得税暂行条例
中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则
财政部、国家税务总局关于企业所得税 几个具体问题的通知
关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营 企业所得税管理问题的通知
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知 （节选）
关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）
印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）
附录三  土地增值税法规
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知
关于对旧城改造成片开发转让房地产征免 土地增值税政策和征管问题的通知
北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知
北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理 若干问题的通知
北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理 若干问题的通知
附录四  房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规
中华人民共和国房产税暂行条例
北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则 （修正）
财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定
北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知
关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知
印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知
北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税 纳税义务人问题的补充通知
北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业 征收城市房地产税若干问题的通知
北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和 征管问题的通知
附录五  其他法规
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知
北京市商品住宅销售价格构成
北京市商品住宅销售价格构成管理办法
北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定
北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知
关于加强住宅工程质量管理的若干意见
房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法
中国人民银行关于进一步加强 房地产信贷业务管理的通知

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。
    对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。
    它一般应具备以下主要内容：
    （l）工程名称和地点；
    （2）工程范围和内容；
    （3）开、竣工日期；
    （4）工程质量、保修期及保修条件；
    （5）工程造价；
    （6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；
    （7）设计文件和技术资料提供日期；
    （8）材料、设备的供应和进场期限；
    （9）双方相互协作事项和违约责任等。
    开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。
    一、工程价款结算的办法
    开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。
    1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。
    2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。
    3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。
    不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。
    又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。
    在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。
    二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算
    开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
    如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：
    借：预付账款——预付承包单位款 150 000
    贷；银行存款 150 000
    9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作：
    借：预付账款——预付承包单位款 35 000
    贷：银行存款 35 000
    10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作：
    借：开发成本 75 000
贷：预付账款——预付承包单位款 53 000
    应付账款——应付工程款 22 000
    用银行存款支付应付工程款时，应作：
    借：应付账款——应付工程款 22 000
    贷：银行存款 22 000

房地产会计实务之开发间接费用的核算
一、开发间接费用的组成和核算   
    开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
l．工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费　　指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3．折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5．办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7．劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9．利息支出　　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10．其他费用　　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
  
    从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。
    开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用 41 600
贷：应付工资 8 000
应付福利费 1120
累计折旧 10 000
递延资产 3 500
银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500
        必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
        开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

二、开发间接费用的分配
    每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的
配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际

发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：
开发产品编号名称　　　　直接成本
101商品房　 　　　　 50 000
102商品房 　　　　　　120 000
151出租房 　75 000
181周转房 　　 70 000
201大配套设施——商店 　 80 000
301商品性土地　　　　　　125000
合　　　　计 520 000
根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：
　101商品房：　　　　50000元×41600元÷520000元
＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：　　　　　120 000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周转房：　　　　　　70 000元×8％＝5 600元
201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：
　　　　　　　 　开发间接费用分配表
　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　单位：元
开发项目编号名称　　　直接成本　　　　分配开发间接费
　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000
　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600
　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000
　181周转房　　　　　70 000　　　　　　　5 600
　201大配套设施　　　80 000　　　　　　　6 400
301商品性土地　　　　125 000　　　　　　10000
　合　　计　　　　　520 000　　　　　　　41 600

根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本 25 200
开发成本——配套设施开发成本 6 400
开发成本——商品性土地开发成本 10 000
　　　　　 贷：开发间接费用 41 600
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该手册对于我们在房地产方面的知识有了更深刻的了解