会议主题：《中国最具竞争力20大典型城市地产对话峰会》
主办单位：2004中国深圳（秋季）房地产加以会暨2004中国（深圳）住宅产业国际博览会组委会
承办单位：深圳市土地房产交易中心、深圳市房地产咨询有限公司
协办单位：深圳博思堂广告有限公司、深圳市四和院房地产全程服务机构、深圳市吉合田房地产顾问有限公司
会议时间：2004年10月1日－3日
会议地点：深圳市高交会馆
　　【 主持人（潘迪）】：各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎各位光临“2004年深圳房地产秋季交易会以及2004中国住博会高峰论坛”的现场，首先我代表主办单位对下午参与高峰论坛的各位嘉宾的光临表示热烈的欢迎！也对参与和关注本次论坛的所有来宾表示衷心的感谢和热烈的欢迎！在此首先简单的介绍一下2004年中国住宅博览会的一些基本情况，“2004中国住博会”是由中华人民共和国建设部批准，由深圳市国土资源和房产管理局、中国建设部住宅产业化促进中心主办，深圳市土地房产交易中心和深圳市房地产咨询有限公司承办的亚太地区规模最大的住宅产业盛会。
　　本次盛会的组委会为了加强南北合作，促进东西交流，特别举办和推出了“中国最具有竞争力20大典型城市地产峰会对话”。今天是我们这次高峰论坛的第三场，今天下午我们将会有数位嘉宾就建筑的景观进行高峰对话，接下来我荣幸的向各位介绍一下今天下午论坛的主持人。在介绍我们这位主持人之前，首先我想向大家介绍一下他所负责和主持设计的项目，很多的项目对于很多深圳人来说都非常的熟悉，比如说万科四季花城、振业花园，而他的很多项目在国内外多次获得设计大奖，并且获奖的名次都是第一名，他就是陈方先生，有请！
　　【陈方】：各位嘉宾下午好！很高兴有机会替大家主持这次高峰论坛的“景观对话”，根据我和嘉宾的一些沟通，我们在这里提出的景观的理解不仅仅是我们常规上的纯粹的景观，我想它的概念应该延伸到一个人居环境这样一个更大的范围。它牵涉到对人们对人居环境上更广泛的需求，在论坛对话正式开始之前我想为大家简单介绍一下今天下午为大家做论坛的几位嘉宾。
　　第一位是来自深圳市鸿荣源实业有限公司的副总经理周旭先生；第二位嘉宾是来自云南晨光房地产开发有限公司的副总经理许国华先生；第三位是重庆光华房地产公司总经理刘飞先生；第四位是南昌正荣（新加坡）置业有限公司总经理吴卫平先生；第五位是苏州苏房集团有限公司总经理姚五星先生，第六位是郑州布瑞克房地产开发有限公司副总经理黄彬先生。
下面隆重推出深圳市鸿荣源实业有限公司副总经理周旭先生，他演讲的题目是从地王到地标浅谈豪宅开发的新理念，大家欢迎！
周旭
【周旭】：受大会邀请把我们开发的理念和大家聊一下，香蜜湖熙园目前已经基本上销售完毕，但是我们从熙园的操作中感悟到了许多东西。在此和大家分享一下。
在房地产开发中李嘉诚著名的《地段论》指出“位置是决定房地产的第一要素”。因此客观地说，一个项目能够成为豪宅的最重要的条件就是其是否具有稀缺的资源优势。我们这里所指的资源优势包括自然景观人文历史地理，目前这种景观越来越少，市场对他的需求应当是恒定或者增长的，从而可以支撑豪宅产品高昂价格。但是在一个成熟的竞争市场中，天赋的优越条件并非就意味着可以守株待兔，豪宅的高投入高价格和相对有限的客户量客户高要求比一般的房地产开发需要更多专业化的内涵。这种程度包括把握客户的需求能力，提前预见市场的发展趋势，合理的规划设计，产品的创新能力和建筑施工中对产品的打造，宣传推广和资源整合能力，包括与传播的有效性，销售的专业技巧与服务质量等等方面。
我们从熙园这个例子跟大家做一个分享，我的演讲主要分这几个部分。
首先是豪宅的演变，其实我们说真正的豪宅，最早的起源应当说是欧洲的城堡，或者说是欧洲的庄园。到现在为止，欧洲的别墅有很多是建造在这些风景优美的地方，与普通住宅不同，除了稀缺的景观外，有无历史感是形成豪宅，特别是极品豪宅的重要因素之一。
中国传统豪宅产品存在的区域基于特定居住人群的中国传统豪宅。区域分布也别具一格，一个是行政中心——权力中心所在地，与工作地较近，形成权贵聚居区，同时便于相互之间的交流，另外就是旅游胜利，通常是在旅游胜地圈地造房；另外是商业中心，距生意场较近，在这个地方购置。
由于历史原因这种区域性的分布往往形成城市的“东富西贵，南贫北贱”（北京）或者是“租界别墅高尚区（上海）”等等特色，上海的经典洋房是上海开埠历史中西合璧外滩生活方式的真实写照，作为上海海派文化的缩影，这些经典建筑显得弥足珍贵，上海的静电洋房在市场上的交易受到了一定程度的制约，但这些并不妨碍上海经典洋房成为市场上极力追捧的对象，一些经典的建筑在上海已经成为无价之宝。
当然我们现在谈的豪宅是指广义的别墅，是指包括深圳、大连等标准的DOWNTOWN，大规模的浮出水面和正式的批量建造其实是在工业革命以后，英国用它解决一般工业主义的住房问题，所以这个物业的类型在国外其实是一个中下级居住的地方。因此在中国是从工人阶级转化为富有阶级的对象。
我大概说一下深圳最早的豪宅是1992年，这一阶段的豪宅的客户群体以本地的客户为主。正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意，认同，迫切的需要改善居住环境，从早期的户型小、户型设计差的旧有住宅到户型尺度大的户型过渡。
这一阶段的豪宅特点“以大为尊”，从户型设计上追求大空间，整体较为张扬夸张。这时候产生了一种误区：豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有达到真正意义上的高尚物业居住区，并不能作为持久的流传的东西。
到98年豪宅的客户群体对豪宅有了不同的认识，从原来的盲目追求大转向追求豪气，到现在注重环境等特点。我们典型的物业就是97、98年的东海花园和百仕达花园，居住的误区：豪宅克隆时代，批量生产，密度高，受香港影响较大，只能停留在贵族阶层。
在第三阶段是内需要增加的时候，2002年新经济诞生了一批财智新贵，他们的特点、学历和知识水平对生活的认知提高了，对豪宅有了新的认识恩。因此他们从内在到外部有了一定的过渡，他们对社区环境的要求，对自然的空间需求，追求有天有地的生活。例如天下豪等。在这一时期深圳的经典楼盘城市山度、熙园、水榭花都、波托菲诺都是涌现出来的代表产品。这些产品的产生是新一代富豪人群的产生带来了不同的客户需求。也造就了不同的产品。
在豪宅开发中我们认为豪宅开发的创新理念应当是豪宅成功的原动力，很多人在问，创新真正的源动力是什么？我们认为并不是设计师的追新求异、个性展示，也不一定是非要客户至上，我们追求的是人本精神，是创造性的以人为本的思想，在各个环节做到以人为本，在真正抓住人的物质需求的时候，我们以一种超前的专业精神，合理开发，创新的设计，能够真正的做到人本需求。
我们熙园从项目定位，前期规划、客户开发，等等几个方面和大家分享一下。熙园这个地方紧临深圳中心区，享有120万平方米的香蜜湖地区。在深圳有得天独厚的位置。这是从香蜜湖看上去香蜜湖和熙园的对应关系，这是从熙园对面看过去的香蜜湖水景，（幻灯片），这是看到植物公园的大片绿地，这是红荔路边的香蜜水景，这是深圳市高级中学。有这么多的配套设施和这么好的自然条件，决定了熙园这一个地段也成为真正的地王，在2001年这一块当时是深圳市楼面单价最贵的地，2001年已经达到3333元，我们这块地的容积率是1.35。大家都看中了这快地的绝版的情况。今年大家都知道，拍卖的9万3，楼面地价就达到了7400元/平方米。
我们公司是民营企业，成立于1998年，注册资金2亿元人民币，2002年度深圳市综合开发企业资质排名十强，宝安是我们的主战场，客观地讲熙园项目我们也是宝安进城，在宝安我们有“精品建筑专家”之称。客观地讲熙园预示据来的条件和这么贵的价格，成就一方豪宅气质，但是也带给了我们许多的压力。我们在成熟的竞争市场中，天府的优越条件啊，要作出这个东西来，我们原来的公司品牌并不足以支撑，怎么办？这是摆在我们面前的一个很大的问题，俗话说“玉不雕不成器，美玉尚须雕琢”，和何况是地呢？熙园项目面对的主要问题在于地王之地，如何突显地王之势，体现地王的价值，如何对项目进行合理地开发，如何定位，我们思考了非常长的时间，我们有香蜜湖沿线有高压线的心里障碍，香蜜湖路作为城市主干道有很大的噪音，因此我们对不同档次住宅其定位与形象提升的方法与手段是各不相同的，豪宅的项目定位与形象提升是住宅的最高境界。我们对豪宅定位与形象升华可以达到“无功名而至”不可以而高的境界。我们发现新时代的贵族特征有一个隐性标签特征，我们的目标客户层是35－40岁之间的，总体年轻化，家庭人口数量较少，以私营企业主、金融、证券、保险大中型企业和广东省潮汕人为多，看好我们香蜜湖的发展。
新一代富豪与以往富豪不同，年轻化、本地化、或者是外地到深圳多年的成功人士，知识水平高，讲究生活方式与生活品位，出则红尘，入则自然，进退自如。
对于目标客户群分析完以后，我们对产品进行了定位，我们作了很多在中国住宅特点上做的时候都是独一无二的作品。我们也笑称自己是“敢吃螃蟹”的第一人。
我们觉得我们目标客户群的特殊性是新一代财智富豪的社会认同度大大提高。新一代富豪们的行为与喜好趋向，影响带动着城市发展，针对他们的产品应当更有创新性，这样才能符合他们的要求，我们在充分了解自身产品与市场竞争产品优胜劣汰与差距，我们要塑造最优竞争力的产品，坚持产品的创新。城市中心、小高层，是我们的基本要求。根据豪宅客户的研究以后，我们认为我们的户型有了新的创新方向，家庭内主人生活品质提高导致对功能的需求增加，豪宅客户对房间面积的需求及满足不同丰富空间的需求有增无减，从小卧到大卧，从小厅到再到高厅，细节也在变化，包括衣帽间、化妆间等等。
　　对室内活动和行为模式也进行了细化和分析，对生活情况也进行了细化和分析，已经从两卫到多卫的设计已屡见不鲜了，同时主卫的设计要求面积越来越大，至少满足双卫浴。由于深圳的地理位置特点及受香港房地产影响较大，客户对通风朝向的要求不高，一梯多户，各种朝向均可，人工采光的电梯厅等，这在东海花园等90年代中后期的豪宅中还是较为普遍的现象。
但随着豪宅客户群体的不断扩大及受SARS影响，豪宅对健康居住环境的要求越来越高，我们所有的地下车库也由原来的一般车库转变为生态车库，满足客户接近自然的心理需求。我们的入户花园挑空间、大露台，使客户在室内和室外进行充分的沟通。豪宅客户对自然的苛求，对景观的占有上表现的最为强烈的是对TOWNHOUSE的热衷。有天有地，前庭后院是国与客户对房子的要求。
对视的问题，解决主人生活与日常待客的问题，解决主人生活与待客的隐私性。除了主人以外，家庭中其他的爱好，包括保姆住家的分化和合并之间的关系，我们在里面也做了很多的考虑，因此我们的原楼和我们四层半的房子目前在深圳还是比较创新的产品，也引来了许多的参观者。我们对熙园的形象是“无功名而至，不刻意而高”。
最后我们的产品定位是超低密度，临湖美墅，我们的主题定位是深宅大院，尊崇人家，我们希望我们的精神思想是修身齐家报天下。我们的目的是希望能够超越尊贵，投射内涵，我们认为新时代的尊贵不是一种彰显，而是一种对自身的修持，对家庭的负责，回报天下的心态，这才是我们最新的理解。
我们在规划的过程中也进行了国际招标，前后经历了三年规划。占地面积127962.6平方米，计容积率是15万4。绿化率达到了60％多，地下车库全部是生态阳光车库达到了近五万平方，最多户是681户，平均每户是1.5个车位。我们希望把熙园成城市中最完美的建筑物，让小区内的景观和外面的绿地大程度的交流，形成所有的自然绿地和我们整个小区的交流。（幻灯片）这是我们的透视图。
立体化的园林系统，通过双层景观大堂，地面大家可以看到是三重园林，所有的楼体都有入户花园和电梯花园，每家都附送空中花园。
我们巧妙的运用了对景，把我们轴线和对面的（得失堡）进行连通，这是我们中心的景观图（幻灯片），这是我们的生态车库的情况，这是我们的一些建筑形式，创新的建筑形式我们虽然比较喜欢，但是对市场的产品和商品的结合来讲有一定的风险，所以我们选取了坡梯建筑，但是其五栋圆形建筑，及以其独特的造型与建筑结构成为了熙园的标志性建筑。极大的景观面，使我们的业主在阳台上、院子里的园林都能够充分的享受到自然。
2002年春交会上，应客户对TOWNHOUSE产品的需求，增加了TOWNHOUSE产品。
客观讲我们做了一个错跃式户型，这种不同于目前见到的许多的叠式别墅的特征。它是有电梯的，有地下车库，但是上下只有三户人家。内部空间特别丰富，实行双主卧，附送有大面积的景观平台，推出来以后在市场上引起了比较大的轰动。
我们除了考虑标准单元以外对每一个端头没有景观的所有的房子进行了个案设计，包括所有的高层端头房屋，根据现场的情况全部进行了个案化设计，获得了业主一致的认可。这是我们的样板房，这是从空中廊院那边拍下去的景观。（演示幻灯片）
我的汇报到此结束，谢谢大家！

【陈方】：非常感谢周旭先生为我们做了一个精彩的介绍。其实我和周旭先生早在1995年的时候就有过一面之缘，也很感谢组委会这一次让我们有了不期而遇的第二次机会。熙园我也去过很多次，刚才周旭先生除了从比较全面的，不仅仅是景观方面的介绍以外，我想补充一点，因为我本人是搞规划建筑设计的。从熙园这个楼盘来看，深圳市的香蜜湖片区的设计思想发生了一些变化。因为前面司仪也介绍过，像我本人做过振业集团的一个项目，那个时候也有很多规模差不多的，像香榭里、像万科做的温馨家园等等这些。当时基本在城市中心的片区，大家还是在一个比较高的容积率的高层社区的理念。到了熙园还有它的隔壁邻居象水榭花都，它的设计思想发生了一些变化，这种变化在于大家不是认为城市中心的片区一定要是高容积率和高层社区，是从怎么样挖掘市场价值的角度考虑问题。换句话说我们要做的高层是一个顶级豪宅的高层，如果我们不能做顶级的豪宅的高层，我们就用低级的产品来替换，出现了这种像熙园这样的既有小高层的豪宅，包括象圆楼这些比较创新的产品，也融进去了像TOWNHOUSE这样的产品。应该来说还是比较符合了它当初的定位和符合成功人士的但年轻层次不是特别大，属于事业有成的这样一些新贵们，事实上这种多元化产品的交错，在地价比较高的地段，不是说趋势吧，但是也出现了越来越多的现象，据我所知现在在蛇口片区，象南海玫瑰园，它的二期也出现了18层和4、5层这样并重的情况。这种情况以前我们是不太好理解的，因为以前是分区，矮的和矮的在一个区，高的和高的在一个区。现在怎么样把低层的和高层的多端市场很好地结合在一起我想熙园给了我们一个很好的范例。
下面我想各位嘉宾可能也会有一些感受或者是有一些问题，有五分钟的时间供大家提问，周旭先生会为大家积极的解答。我个人有一个问题想要问一下周旭先生，你们的TOWNHOUSE的面宽和它的主户型面积是多少？
【周旭】：这是个很专业的问题，因为我们在做TOWNHOUSE的时候，我们从市场感觉到，最后我们TOWNHOUSE定的是7.8米到8.2米之间的面宽，面积我们定的是278－360平方米之间。
【陈方】：应该说是比较奢侈的，面宽也比较大，是一个大面积的TOWNHOUSE，包括现在全国各地也做了很多TOWNHOUSE，一般我们做的都是250以下的比较多。象这样接近300平方的TOWNHOUSE是比较配合地王这样一个地段来做的。
提问：请问周总，熙园的整个形象在深圳来说是作为第三代的豪宅的典范，我想问一下，以熙园的TOWNHOUSE的面积配比和小高层的面积配比，你的定位依据来源是什么？因为这个配比如何，因为我看了总规，总规里面是把TOWNHOUSE放在中间，两边排的是小高层。但是当时在定位小高层的时候，它占总面积的比例是怎么样来匹配的？你定位的依据在哪里？
【周旭】：客观地来讲我们不是以面积比例的匹配来策划房子，而是以规划最好的角度来决定的，我们当时认为放53栋TOWNHOUSE是最好的，太多了影响周围的小高层的景观。我们是以规划合理为准，最后摆了53栋是最好了。
提问：我想请问周总的就是熙园在向目标客户传达产品本身的优势以外，还有没有一些其他的措施来提升产品的附加值？谢谢！
【周旭】：其实我们对产品附加值的提升除了营销以外有很多实实在在的东西，首先第一点我们的车库是阳光车库，阳光车库曾经在深圳98年的东海花园做过，我们所有的地下车库都是绿化、阳光直接垂直引入，为此我们花了不少成本，我们为了达到第一层全部都是阳光车库，我们总层高才18米的房子，我们把阳光车库放在了第二层，成本费用很大。第二个实实在在的是我们在大露台的奉送，每户花园的奉送，这方面客观地讲我们投入和可销售的面积有很大的差距，我们住宅的销售率是13万多平方。总工程面积是20多万。香蜜湖大家多知道，有一条四回路的高压线，这是我们自己花了大量的投入埋下去的。
【陈方】：非常感谢周旭先生为我们做的精彩的回答，下面有请云南晨光房地产开发有限公司副总经理许国华先生，他做报告的题目是“借景与选景相结合是致胜的法宝”。
许国华
【许国华】：各位下午好！首先感谢组委会给我们这个机会在深圳住博会相见，另外也向大家做一个歉意。接到组委会的通知以后，因为我一直在异地出差，我的讲稿是临时匆忙的赶出来的，因为没有回家，也没有带计算机出来。所以很歉意今天大家看不到我们现场的实景照片。
我想简单的介绍一下云南地产在全国是属于西部地区，我们做的这个项目是“高天流云”的一个别墅项目，在云南我们当初在策划这个项目之前，我们是先策划了项目再去找地。这可能与一般的发展商在做项目之前有一个差别。在我们前期做了两个定位。
第一我们是想把云南的地产卖向全国，这是我们在项目策划前期做的定位。
第二个是为城市留下荣耀，卖云南最贵的房子。云南地产目前的市面价位是3000元/平方米，市中心的CBD商业区是4600元/平方米左右，云南的别墅是5000元/平方米。这次我们的房子开盘起价是13800元/平方米，卖出了云南的最高价。
下面我要和大家的话题是“借景与造景相结合是别墅景观致胜的法宝”。我们作了世博园，另外我们这个项目是坐落于国家森林公园的地块上面，还有一个是动物园，另外还有植物园。我们这次做这个项目提出了一个口号是“国家公园板块”。在我们进驻以前，这个片区在昆明是比较偏远的一个地方，它是城市发展过程当中，我们选中这个地方，目前到我们开发出来以后，我们这个项目的所在地，到城市的市中心仅仅30分钟的车程。所以当时我们选中这个地方第一是因为他有16000亩的森林覆盖带，有五大国家公园围绕着这个片区，有一个水库，环绕在我们的项目周边。在我们做这个项目之前策划是走在前面的，当时我们把想法做出来以后，在昆明地区我们开始寻找这样的地块。第一个是要大面积的森林覆盖，第二是与城市中心的差距我们提出来不能超过30分钟的车程，第三个我们提出要把云南地产卖向全国，云南地产在我们业内是属于第三梯队，长期以来很多人对云南地产认为水平是在第三梯队当中。第四我们在项目的前期提出来用名人呐喊，这个项目的名字是王志钢工作室王老师提出来的，我们做了一个创业性的改革，把北京万通、我们和台湾的凌峰等三人做我们的广告宣传，这一下在全国地产界一下把项目的地位和名气拔起来了。
这个项目在前期我们启动项目之前征地拆迁完了以后，我们的市场导入这一块就先行，分了三个阶段把王志钢老师和冯仁、潘石屹联合起来，我们在项目上做了一个守则叫做“高天流云”的思想，我们借用国外别墅的理念，景观的建造和建筑风格的形态，从这一块第一步我们把云南所有的媒体记者30多人拉向全国各地参观在全国有影响的别墅项目。看完以后，我们再来和他们一起探讨云南会不会出现中国最好的别墅？这一块里面让媒体记者知道以后，他有一种感受，有一种理性的概念，在我们建筑出来以后，用他们自己的感受和现场的事实让他们去描述“高天流云”的未来。
下面我要说的第一个话题就是项目的基本情况，这个项目在占地上是6000亩。第一期我们推出了150亩，容积率在0.2，我们在这一块的规划上面做了一个57栋的别墅，每一栋别墅是不能复制。包括它的园林景观都不能复制，这一块在我们项目的前期定位上面把它拔出来上了一定的高度。第一个就是保留部分原生地貌，借鉴周边景观，体现建筑的升华。因为我们这个项目是处于一个森林的高覆盖区，这一块我们用地是一个长条形的地块，是一个山坡地。按一般常规的做法是把场地先平整。但是我们对这一块做了前期的市场调研以后，发现在90年代中末期，我们业内朋友可能很多人都看过，杭州的玫瑰园和桃花园，我们参观完这两个项目认为是能够代表当今别墅水平的一个阶段，我们当时提出来第一是要超越这个项目。
我们前期在规划设计这一块寻找了很多设计单位，最终我们还是认定和杭州绿晨房地产设计公司合作，另外大家很熟悉的就是国涛设计公司。在景观这一块我们和加拿大的一家公司合作，这一块我们提出这样的概念就是保留原生地貌，借鉴周围景观，我们在园林景观设计方面始终把原生地貌这一块做的很重。基本不容去做大面积的改动，我们提出的要求是坚持把原生地貌按、自然景观融入到庭院景观的差异设计中，把北美的庭院风格与中国传统的建筑元素相结合，我们的目的是想充分体现原生地貌的价值。当时我们提出这个想法以后，也是经过了很多方面的论证。那么借鉴周边景观是由于对面是国家公园和世博园，当年吴三桂为陈圆圆做了一个金殿，有这样一个历史传说。我们在这个地块上和国家公园是遥相呼应，另外还有一个钟楼，这个古建筑的钟楼能够对我们这个项目起到一定的影响和作用，就是把他的历史文脉挖掘出来，这一块我们提出这个想法以后，和设计公司也进行了多次的探讨和论证。前后相继出了十几个方案，在每一次方案出台以后，我们策划项目组召集公司里的中高级骨干和部分房地产公司的营销总监和管营销的老总一起来探讨。
　　在这一块我们主要是把原生地貌保留下来以后充分利用的阳光、山风、古钟楼、森林、水库、建筑，把鸟语花香这一块作为我们原生的自然景观的特色。另外就是我们在项目的实施过程当中建筑的单体的地面标高这一块，刚才我给大家做了一个简单的介绍，我们强调的是每一栋别墅绝对不能复制按。这一块里面包括他在地平面，我们对建筑单体也好，对它的庭院也好，在一个轴线上面看上去有比较大的落差。我们主要是结合它的周边景观，把每一个单体和园林怎么样充分的展现出来，这一块我们做了一些文章。所以我们在整个的施工过程当中和规划的方案过程当中也是强调要保留原生地貌，一方面就是原生地貌上面的一些大树我们必须要保留住。另外就是把中国建筑传统的建筑风格与人文景观相结合，使建筑底部充分的张开，中国人有一个传统的居住习惯，那就是希望房子能够四平八稳的。对于这一块我们在做方案的时候，一方面是充分表现现代建筑，另又要有中国古典建筑的元素在里面，包括它的棱角线，窗线以及单体立面，我们在顶部里面每一栋房子的建筑顶部低于22个折面，都是在这22个折面里面进行变化。
另外在施工这一块，特别是在窗线和棱角线这一块我们是从深圳这边和广东这边请了装修工人到云南去，主要的目的是这边的施工工艺能够达到我们的要求，工艺做的比较细。
通过我们上述采用的手段以后，结合原生地貌和周边景观，视觉效果和原生地貌的生态美使我们的整个项目都达到了一定的升华。
　　另外我想和大家交流的话题是建筑单体与庭院景观要体现人文关怀。各位都是业内的专家，建筑是地产项目的灵魂，我们在整个项目的实施过程当中，包括它的建筑单体的形状，现在有很多的流派，这一块里面主要是要结合当地的历史人文和原生的地块元素。就是说它周边的关系是一个什么样的关系，它与外界与城市又是一个什么样的关系。所以我们做了一些前期的调查以后，在这一块做了一些突破按。一般做别墅包括户与户之间的隔断，有很多公司采取围墙的隔断，或者是植物的隔断，密度比较高按。或者说高度上也做的比较大一些。在这一块我们为什么提出来要体现人文的关怀呢？现在可能大家能够感受到，特别通过中国改革开放二十多年以来的发展，人与人之间的差距，特别是在经济、思想以及文化、生活的习惯都发生了很多的变化，包括外来思想文化的变化和生活方式的冲击，给中国现在的人居带来一些新的观念。这一块里面我们提出来以后就是说随着人们的生活水平和物质文化生活水平的提高，人居观念的改变和生活需要也发生了一些变化。对建筑的审美也发生了新的认识。所以我们提出来在地产项目上面也给我们自己提出了一些更新的要求。我们想简单的复制和模仿在现有的市场上是无法征服市场的。必须要满足现代人生活的需求。现在我们提出这种想法以后，看到我们每一个发展商也好，地产同行也好，怎么样理解一块地的属性，你给予它什么样的投入，市场就会给你什么样的回报。在一般的做法上面，发展商一般先把地征到以后，先搞一个三通一平，把地上的植物砍伐掉或者是移植，然后再做方案，这一块我们提出的起点比较高，就是当时提出把云南的地产卖向全国，要举起云南地产的旗帜。我们提出这样的想法以后也有很大的压力。话好说，但是事情难做，还有一个就是包括媒体和我们自己，你能否做到？你说出去话以后能否做到这样的东西？所以我们在整个项目上面始终强调保持原有地貌的树木和一些名贵的树种。因为云南是一个很有特色的城市，是一个植物王国，这一块对我们营造园林环境和景观有了很好的的条件。我们在和加拿大公司合作的过程当中首先是把云南所有的事物用摄像机全部的录制下来，和设计的景观师在现场一起来挑选。
　　另外是建筑与原有地貌的场地发生矛盾的处理。我们在整体规划完毕以后也遇到了这样的问题，很好的树木，我们看上去二三十米高的大树，小孩的手都抱不住的树有很多。我们想这样的生态环境把它保留下来以后和建筑的关系的问题，在遇到这样的问题的时候，我们提了两个口号：第一个是建筑要让环境，还有一个是建筑要让道路。把这两个概念提出以后，给建筑师和规划师在后续方案的调整过程当中，我们在现场再实际解决。遇到了这样的问题把建筑师和设计师叫到一起来调整。我们目前在云南卖出的房价应该可以说是超出云南别墅地产价格的一倍多。这一块也给我们带来了一些启发，我们原有地貌上的一棵树，至少我的房子可以增加20－30万，这是我们在销售过程当中得到的体会，可能我买一棵树也可以有这样的钱，但是我们原生长出来的树和你后面做出的景观是完全不同的效果。
　　另外“高天流云”表现出来的特色就是我们在栋与栋之间的隔断问题。我们采取开放式的庭院，我们希望“高天流云”的每一位业主能够成为他的邻里，和邻里成为朋友、亲人。我们在前一段时间做了一些活动和一些家庭的小聚会，收到了很好的效果，对我们整个的营销上面起到了推波助澜的作用。一个业主在自家的庭院里面开晚会的时候，可以把他的邻居邀过来一起。这样我们在前期的创意过程当中杜绝坚决使用围墙和高的隔离。我们主要采取的措施是地面标高的落差，把每一户的庭院与隔壁家的庭院用标高把它隔开，另外一个就是在庭院的设计过程当中我们拒绝重复、拒绝复制，使每一个庭院彰显自己的个性。我们主要的表现手法是小桥流水，草地，果园、泳池、爬藤等等，另外大量的使用云南本地的石材，很多石材只有在云南才有，我们把这些石材利用起来以后，在云南地产界引起了很大的轰动。很多石材原来别人都没有用，但是我们用了以后，使园林景观的效果达到了质的飞跃。
我们在效果当中以植物作为园区的风格，地面标高作为差异的隔断。这样强调了每一户的庭院与自然景观的结合，制造景观和借景。因为周边都是山坡地，被五大公园所环抱。无论它从哪一个视角，看到的都是绿色的森林覆盖。在我们开盘前，对五大公园板块，就是在流入我们视角的区域范围内，我们对树种也进行了一些调配。因为在森林的高覆盖区上面，主要是绿了，但是我们觉得它没有美。有两个方面的原因，一个是植物的档次不高，第二个就是色彩的差异不明显。因为云南是一个“彩云自然”，我们取这个项目的名称的时候也是充分的考虑到怎么样能够代表云南的特色，在景观的建造过程当中我们现在提出的口号不仅仅是自家的庭院问题。也有一个远期效果，它卖的是未来，永不动摇是我们这个项目品质提升的很重要的因素。我们把周边景观的树林进行了调配，使用了大量的红枫和银杏，把绿色覆盖边缘带上面做了一些色彩的调配，达到远视所需要的效果。
　　第三个是区间道路和景观要充分表现规划的意图。这一块我们刚才也简单的介绍了一下，我们逐步提出来的口号就是“三步一小景，五步一大景，”在整个建造的过程当中，植物这一块，刚才我介绍给大家，因为云南是一个植物王国。所以我们在整个植物这一块里面可能比其他的城市有一些优越的条件。因为时间的关系，简单的介绍就把我们这个项目在前期所提出来的口号和定位以及它在实施的过程当中所收到的效果给大家讲解一下。不尽人意的地方请大家多提宝贵的意见，谢谢大家！

　　【陈方】：刚才司仪提醒我请嘉宾最好还是在台上回答问题。下面因为时间的原因，请大家抓紧时间提问，因为他们是来自云南的嘉宾，他们还是提供了我们另外一方面的视觉，如果说熙园的人工造景的成分过一些，我想他们这个项目更强调的是对原生植被的保护借用，从生态这一方面来说更加本源一些，请大家提问。
　　提问：向您请教一个问题，刚才听到您刚才讲到关于云南的各种石材，经过您的利用，可以说起到了变废为宝的作用。我想您不能举一个具体的例子您是怎么样做的？第二个问题是您的地产在公园的周围，我想周边可能是自然的环境比较多，云南下雨比较多。在雨季的时候，对于自然环境的保护在排水等各方面是怎么处理的？
　　【许国华】：第一个问题刚才这位小姐提到我们利用云南本地资源——石材，云南的石材很丰富。我们使用的云南石材，我刚才点到了一下，使用的是一种红土，这个石头是天然的，一出来以后有各种颜色，云南有一个彩砂岭，这个石头出来以后各种颜色都有。这一块我们做了几个方面的尝试，一个就是入户景观的门庭，我们使用了这样的石材，另外在区间、道路、休闲的私家庭院里面我们使用了这样的石材。这样的石材出来以后，在绿色的森林覆盖率比较高的地方，色彩效果是意想不到的。因为这种材料当地很多发展商都没有使用过，因为我们也是外地发展商进去的，我们是2000年进入云南市场的。进去以后我们发现云南在色彩的搭配方面不如沿海和外地先进，所以我们这一次使用了他们没有利用的石材，是原始的石材，就是农民去挖出来的，挖出来以后我们很自然的摆在小区的区间里面，给人的感觉非常的和谐自然的感觉。
　　另外您提到下雨以后森林覆盖率比较大的气侯景观问题。刚才我跟大家也做了一个介绍，这个项目的名字很有意思叫“高天流云”，这个项目在白天，早、中、晚可以说任何的气侯，晴天、雨天、阴天我们所处的这个位置，这个名字只有你到了现场以后你才能真正感受到“高天流云”，它的环境是下过雨以后，现场的环境，那种新鲜的空气是城市里面无法感受得到的，我们在植被的搭配上面采用了很多桂花树。包括公共道路、入小区的主要入口我们采取的是樱花大道，每一个片区里面都有一个主题景观。在不同的四季、不同的气侯你所感受到的花木、芳香的情况都不一样。
【陈方】：时间的原因提问就到此，下面我们对许国华先生精彩的演讲衷心的感谢。
第三位嘉宾是来自重庆光华房地产有限公司的总经理刘飞先生。刚才我们领略了许先生的“高山流云”，下面是来自南昌的一个“大湖之都”。
刘飞
　　【刘飞】：各位朋友，各位同行，女士们、先生们，下午好！首先感谢住博会组委会提供给了我们这次和同行交流的机会。我要谈的题目是“山水园林城市住宅小区的景观特点。”
随着近几年房地产开发的不断成熟，园林景观作为住宅小区产品品质当中不可或缺的重要组成部分，越来越受到了开发商和业主的重视。而住宅小区的景观建设客观上对改善人们的居住环境和城市生态环境起到了很好的作用。据我的了解，在重庆园林建设景观做的好、有亮点的基本上都集中在了住宅小区。当然这方面的原因有很多，从开发商的角度来看，在住宅小区里面园林景观的投入，从边际效益上讲也是最高的。所以园林景观的建设不仅仅是业主的需要也是开发商的需要。
最近几年来从全国各个地方来看，住宅建设开发的过程中，形成了不同的风格。不仅仅是在建筑的形式上，在园林景观上也形成了不同的风格。作为我来自的山城重庆，住宅园林景观建设上也有它自己的特点。这个特点实际上与城市的特点很有关系。重庆是一个很有特色的城市，这一点大家都知道，它是有山有水，有山的城市很多，有水的城市也很多，但是有山有水的这种大城市在国内并不多见。重庆一个是有山有水，第二个由于有山的原因，城市基本上没有什么平地。去过重庆的朋友都知道，不管是解放碑、还是朝天门，都是爬坡下岗，同时有两江穿城而过，水系比较丰富，这是他的另外一个特点。另外从气侯上的特点来看，因为景观里面离不开植物，这和气侯非常有关系。重庆的夏季非常炎热，而且时间长，从5月份到9月份都是30多度的温度。冬天基本上没有什么冻期，重庆的植物品种也非常的丰富，从日照上来讲重庆不是太高，经常是雾蒙蒙的山城，文化上是巴渝文化的影响较深，我们撇开经济上的问题，从经济上讲和沿海、东部发达城市相比的话，重庆差一点。
从以上地域文化的特点，城市发展的特点，重庆的园林景观发展到现在为止有他的特色，我们认为有以下几大特点，山水是园林景观的两大主题，重庆作为一个山城，也作为一个水系非常发达的城市，对自然的原生的山、水的借用是我们重庆住宅小区里面园林景观建设的一大特点。第二个特点是对坡地的着重处理手法。我们知道很多城市，包括深圳和很多城市都要堆假山，在我们那儿不需要，到处都是山。坡地的问题带来一个问题，对园林景观在地的处理上带来了一定的难度。但是如果处理好了，就会成为一个亮点。第三个是对水源，天然和人工的，因为重庆的雨量比较充足，再加上有众多的湖泊和河，水系比较丰富。对水源的大量运用和山水的结合，我刚刚说了山水是我们园林景观里面两个最重要的元素。对本土植物带来大量的应用，一个方面是重庆本地的植物比较丰富，第二个方面是由于经济发展的原因，外来植物的原因，外来植物的价格肯定比本地植物贵这也是一个特点。第五个特点是崇尚自然的做法，这也算是我们的一个特点，就是尽可能地保存原生的状态，包括我们的建筑规划的时候。所以山水既成了景观处理的难点，也成了景观处理的亮点。而且在我们重庆表现的非常突出。我这儿有一些实景和规划的照片可以看一下。
　　（幻灯片）这是一个小区，这个小区里面有一个原生的湖泊，周围有一个别墅区和一个普通的住宅区，在这个里面我认为有两个特点，一个是对湖泊观景台，对自然湖泊的利用。比如我们在城市坡地对水面的利用上，对自然景观对我们小区景观的利用上是这个特点。这是一条溪流，反映的重庆特有的地形、地貌与较开阔水面相互之间的在驳岸处的处理手法，请注意左边较为自然的处理方式与右边采用的梯步消除地形高差形成的效果。
　　从照片上可以看到对面这部分是比较硬，但是是因为道路的需要。
　　这个照片里面也是想亲近水的做法，但是有一点缺陷是这块还缺少一点东西。
　　这张照片里面是人工水和自然水的结合，这是个游泳池，但是这个游泳池还没有完工，所以看起来的效果不是太好。但是游泳池和天然的水很接近。中间一条道路穿过，这个做法我觉得这个方向是值得借鉴的。
这是一个住宅小区里面的庭院，是采用中国式的造园手法与现代户外家具的和谐搭配，使得我国的传统园林充满了现代气息。这是个坡地的处理，利用道路的坡度消除地形的高差变化，请注意大量热带植物的出现。
这张比较典型，利用道路的坡度以及台阶式跌水消除地形的高差变化，有动有静。
这个照片当中典型的是重庆的吊脚楼，是重庆的一个特点，中西方造园手法的交融，配以重庆本土植物的应用。这也是一个坡地的处理手法。这是一个人造的小溪。
这一张照片是一个峡谷，这个峡谷无法建房子以后，基本上保持了原生态，稍加修饰形成了一块场地。远端下去是一个湖，这是另外一个角度拍的照片，基本上保留了原生态。
这一张照片里面处理的比较典型，有自然的从跌水的处理，消了这个地方3米多的地形高差。这也是它的局部。这个图片是我们公司开发的一个正在建设中的一个项目，这个项目对我刚刚谈的几点作为山城重庆这种园林住宅小区里面的园林景观处理的非常典型，各种情况都具备了。我们这个小区位置在歌勒山下，有几个特点，设计是（国涛公司）设计的，景观是（贝儿高林）做的，现在正在实施过程中，这个项目占地15公顷，有几大特点，从图片上可以看出来但是不太清晰，一个是内外的借用，这个项目所处的位置就在歌勒山，个了山有十几万亩的森林，是重庆的一大绿肺，还可以看到嘉陵江，也就是借用嘉陵江和歌勒山这两个景色，这是一个特点。另外是原生水泊的借用，这是另外一大特点，我们这个小区有两条河从中间穿过。把小区分成了三块，这是一条原生的河，经过改造之后，对这个景观的进行借用。这个地块的地形特点一个是有两条小溪交汇之后从这儿往下走，流到嘉陵江里面去。第二个是地形高差非常大，中国的场地标高只有21米几，常地标高只有198米，他的高差最大的接近20米，我们从风水的角度上讲把它叫做一个“聚宝盆”，中间矮四面高。我认为它集中了山城重庆园林景观的几大特色，一个是内外景的借用。第二是原生的水，穿过小区的两条河流的利用和人造水区的利用，另外一个是高差的处理，在这条街上，这条线是我们景观的中轴线，这条中轴线借用了原有的景色。它需要这么一个聚集人气的，我们把它叫做巴街，是以硬景为主的，在这个地方消化掉了。这个地方的高差也是非常大的，在这个地方消化掉，这个地方的高差也是非常大，有十几米，在这个地方消化掉，然后还有一条线在这里消化掉这个高差。这个高差的消化手法不一样，这个一般是通过植物的隔离来消化的。这个地方的消化完全是通过水景，这里有三层水来消化掉这个部分的高差。这在山城重庆的坡度处理上是比较典型的。
另外一个特点就是我们的中心景观和组团景观的结合，我们把中心景观区定为这条线，但是每个组团，在五个组团里面每个组团都有自己主题的景观。这个区域我们在去年12月份一期开盘的时候800多套房子，一个月时间不到就全部销售完，现在进行的是二、三期，一期的景观正在施工中，所以没有图片看到效果。
另外我要谈一点，我认为在我们重庆，作为山水园林城市的住宅小区景观建设的一些误区。使我们看到一些也算是经验。
一个是小区景观建设城市化的倾向，也就是说我们看到有些小区采用大量的硬景，采用大量的广场，其实这种是城市功能里面需要的，不是小区景观里面需要的，在这种炎热的夏季，我们做一个广场的话，没人会去。
第二个是坡度的平面化问题，很多开发商拿到一块地都搞“移山填海，移山填沟、移山填河”，推出了平原，这个也是不可取的。
第三个是植物的异地化，这个倾向比较重，就是看到沿海的海藻觉得很好，都往内地搬，都往自己的园区里面搬，我觉得这个也是不合时宜的，可以适当的采用一些外地的植物，符合主题的采用是需要的，但是不能滥用。
第四个是与本土文化的冲突，每个城市都有它地域文化的特点。最近我们请设计师，经常都请境外的设计师。他们对我们城市文化的特点把握可能不是很准确。因为我们在重庆已经遇到几个项目属于这种情况。建筑上有，景观上也有，比如我们景观上遇到一个外国设计公司，他在给我们一个小区做景观设计的时候，他采用大量的松柏，因为松柏在我们那个地方是属于墓地使用的，就是因为他们不太了解我们的文化。
另外有一个开发商的产品做的也不错，但是他们开发出来的产品，怎么看怎么像个墓地，卖了三年都没有卖完，这都是文化方面要考虑的，与本土文化的冲突问题。第五方面我觉得是一个经济性和适用性问题。前几天我看到一个活生生的例子，我们有个小区，在大渡口，这个小区售价，现在重庆的大部分房价都在3000多一点，他那个房子的售价大概是2500元左右，但是他的景观请外国公司做了一个英国皇家园林式的，大家知道英国皇家园林是需要大量的花岗岩、海藻也用了几十棵，等等这些东西都是很大，他的中心景观都要500元/平方米。然后开发商一看，我这个价格的小区用这种景观怎么得了。然后就在组团里面去捡，然后组团里面的都是一些小树苗。所以经济性和适用性也是我们应该引起重视的问题。
我就讲到这儿，谢谢大家！

【陈方】：刚才刘飞先生给我们带来的是一个有关垂直景观、坡地和自然垂直方向的利用，给了一个很好的实践范例，尤其重庆这个城市是这方面非常有特色的城市，下面请各位嘉宾据自己刚才所听的提问。
提问：刘总您好，您刚才在演讲的时候频繁提到坡地建筑，我想问两个问题，第一个就是坡地建筑在做规划的时候最应该注意的是什么问题？第二因为我是四川人，比较了解重庆，我知道重庆的江景房和非江景房的价差不是很大，这是什么原因造成的？是因为重庆的江景资源本身就很丰富，还是因为江景房本身的价值就没有做够？
【刘飞】：我先回答后面一个问题，作为重庆的江景房有它的特点，重庆的将经资源比较丰富，重庆有两江穿过了主城区，如果从主城区的将经的利用线上讲有50多公里可以利用，也就是说它的将经资源非常丰富。有江景肯定是好的，但是我们的江景现在的利用是不够充分，所以说江景对于造成房价价格的拉动不是很明显，因为我们的江景现在通过了几条滨江路整治之后，人实际上能看到，但是我们不能互动，离江中间不管是南滨路也好，还是北滨路也好，都无法跟水亲近，我觉得这是一个比较大的问题。这个当然不是我们开发商能够解决的问题，这是城市规划才能够解决的问题，我们在做城市规划，做滨江路的改造，做沿河的改造不是做桥和墙。而是采用自原生自然的方式来改造长江和嘉陵江，如果采用得好，我想这个就不是价格拉动不大的问题，应该很大，我觉得有两个原因，一个是将经资源很丰富，第二个是我们看得见，摸不着，不能互动。我们园林景观小区，像那种溪流、支流里面，我们都能够做到互动。所以说现在江景除了带来了视线的开拓，这个是其他景色无法比拟的，他不是互动，这是一个比较大的问题，而一些溪流、一些支流，特别是穿过住宅小区的一些支流是可以互动。所以说它对人的吸引力可能比仅仅只能看的江景更大。
提问：刘先生您好，我想问一下您在这个项目的过程当中，从开始与设计单位打交道，到最后在施工过程中遇到的最大的问题是什么？
【刘飞】：景观建设方面的最大问题吗？
提问：对。
【刘飞】：效果的把握。这个效果的把握从设计到施工全过程中都存在，因为景观是什么？开发商要景观是什么东西？就是要的效果，不管你用什么材料，用什么手法，我最后要的是效果。而对效果的把握上来说，从设计师，景观建设和房屋建筑建设有比较大的区别，就是说画在图上的东西，落到实地上不一定是这么回事。不像图纸那样卡的很准，而很多东西需要现实中来实现，在社会和生活当中来控制效果问题，这两者各占50％，在园林景观建设中如何把握最好的效果也是一个难点。您不管请的是哪家设计公司和哪家施工单位都可能把握不住。我们知道颜色的搭配里面因为景观建设里面很多，它不像建筑，我这个立面上，这个造型我们立面上的造型可以先作出来。划分怎么样划分，但是景观的效果差距非常大。
提问：最后的效果是由谁来把握的？
【刘飞】：以我们的经验，最终还是要由开发商自己来把握，不要太相信别人。
提问：双方应该是个互动的关系，不断的调整方案的过程。
【刘飞】：这是一个反复的过程，但是开发商以我在这个行业当中十来年的经验。景观建设应该说在重庆从98年开始就比较重视了，前几年还基本上说不上有什么景观，98年以后景观就逐渐被大家所重视。这五六年的经验来看，尽量相信自己。
提问：谢谢刘总。
【陈方】：时间的原因我们就不再提问了，最后一个问题说的是效果，我也有切身的体会。我觉得如果说景观而言，从某种角度而言也就是室外的装修。深圳的很多朋友都对装修而感到头疼。特别是选材等方面，要注意。第四位嘉宾是来自南昌正荣新加坡置业有限公司总经理吴卫平先生。
吴卫平
【吴卫平】：大家下午好，我来自江西南昌的一个开发商，我们的项目名称叫“大湖之都”，这个项目应该说是比较有特色的一个项目，整个项目也比较大，占地是1600亩，整个建面是100万平方米，从这个数字可以看到我们的容积率是比较低的，但是我们不是TOWNHOUSE的或者是别墅的项目。这个项目的最大特色我们是围绕着一个大湖，占地28万平方的一个湖面，照这么一个开发的概念来建设的。
在这里非常感谢组委会邀请我参加这次会议，我今天演讲的题目是“生态住宅与人居环境”，谈谈针对我们大湖之都的项目规划来谈发展的趋势。
随着我国城市化进程的不断加快，人们在追求城市建设的同时，往往忽略了区域人居的环境建设改善，特别是从去年的SARS以后，引发了人类关于居住健康的一个深层次的思考。我们的这个房地产住宅的开发，如何真正的与人居环境真正结合在一起，融合在一起。这就需要我们住宅开发的有一个升华，从注重生态的环境，到环境量化阶段的升华，如今新升华运动的开展如火如荼，生态环保绿色健康这些概念基本上在住宅里面是深得人心，人居环境的建设成为大家非常关注的的一个问题。人居环境应该说是一个比较大的学科，一个系统科学。作为房地产商来讲，我们觉得应该有这种义务，同时也为了我们自己的产品更好的推向市场，得到社会的认可，我们有这种义务为人们创造一个完美的、舒适的、健康的生活环境和居住的空间。
对于生态住宅应该说有一书叫做《绿色建筑技术规范编程》这本书里有一个定义，消耗地球最少的资源、产生最少的废弃物，这么一个居住的小区或者是一个住宅。所以我们认为生态住宅应该注重人与自然的和谐共处，强调资源的有效利用，关注环境保护材料的回收，伴随的是节能、节水、节电和治理污染的可持续发展原则。
当前国内有很多住宅小区的现状大部分还停留在绿化量化的粗浅的过程当中。并没有太多的涉及到生态、绿色、健康深层次内涵的生态住宅。其实作为一种舒适健康的居住，环境是离不开以下几个因素，第一是阳光充足，空气清新；另外对于一些有危害人体的有害放射源，包括一些波等等的规避，进行有效的控制。第二是安静的、宁静的生活环境，没有噪音、没有污染的。我们的水资源要非常的洁净，因为人是离不开水的。第三个方面应该是一个丰富的绿地和宽阔的室外交流空间按。还有一个就是时间比较长的景观特征。
从这个项目本身拿地，到项目的规划设计过程当中，这些因素都要充分的考虑，这样才能营造出高品质的人居环境。作为南昌，大家知道可能以前感觉应该说也是一个比较落后的，一块红色的土地。应该说从2000年开始整个变化是翻天覆地，如果各位有机会可以去看一看。应该说作为南昌这种城市，它的自然条件是非常的得天独厚的。可能很多南方城市的水资源我们也是非常的丰富，有一山、一江、两河、八湖，这些都是已经经过了改造的，这里面有一些中国传统的风格的，也有一些借鉴了国外风格的水资源的改造。
政府2000年提出生态花园城市建设的口号，通过将近五年的时间，也有了非常瞩目的成绩，建设了一大批的绿地、公共公园，对房地产大环境的改变。我们现在很多开发商比较注重自己住宅区域的环境改善，但是真正意义上讲，应该说有了大环境才有小环境，这些环境的改善应该对于房地产业的快速发展起到积极推动的作用。一大批品质优异的，环境优雅的楼盘拔地而起。而我们的“大湖之都”就是其中的代表作之一。
如何让社区具有独特的品质和健康的特色，就需要在人居环境建设的大前提下，对社区的定位和设计细化进行再创造。只有这样的话才能作出真正符合市场和消费者所需要的一些创新的产品。“大湖之都”的规划是旨在营造一个，我刚刚也已经有介绍，我们这里从地段来讲是属于城市的边缘，离最中心的地方，离最中心的广场是12公里，但是交通非常的方便，一条南北方向的直线，但是我们为了我们这个小区一个最大的特色，一个自己独有的资源，这种水资源，有28万平方米的水资源，提出了“围湖造镇”规划设计的概念，造的是南昌市小的卫星城市的概念，使其成为南昌市区周围标志性、文明性的建筑群体。
在规划设计上我们注重整体气势的营造，力求高品质的社区服务传统的高尚的都市理念，形成了南昌市独一无二的城中城。我们在设计之初，也是和香港建筑工程师的一种合作，在整个建筑规划和设计的阶段当中的一种通力合作，我们目前的这种产品对南昌市是一个吸引，也是比较超前的。而且是具有明显的差异化特征的，建筑是通过若干的围合，形成了一个围合系统。进入到围合里面宅间的围合系统，强调“人车分流”、“以人为本”，具有丰富生活内涵的整体空间，形成了一个城市的天际线。
我们也是充分了考虑小区与自然环境的协调，使得沿湖生态住宅成为发展的需求，力求打造成环境优美的湖畔环境，着力体现实用性与优雅性房相结合的。
我们规划当中有一条1500米的生态走廊，本身这个湖也是一个南北向的，南北向比较宽，东西向比较窄。围绕这个湖，从西岸我们项目的入口，最中心的广场，占地30亩的广场，我们中心的一个会所到我们沿着整个湖岸线，通过我们在湖畔的休闲会所，形成了这么一个1500米的，应该说也是一个原生态来解释的，通过本身自然坡地的落差。这里面通过绿化，从整个的立面上是一片树林，平面上应该是一片草地和其他绿景的结合。居民能够在夕阳之下尽享湖光水色。充分利用和循环大自然的能源。因为这个湖中间有一个湖心岛，我们在湖心岛设计有四座直径三十米的风车，一个是作为一种景观，同时也转换成一种风能，这种生态的能源，最终也是以摩西湖20万平米的湖面为中心，串联起这么一个独具特色的小区。
生态廊里面除了风车以外，还有太阳能的照明系统，这个只能满足公共的照明，我们这里受一些自然条件的影响，不可能像荷兰这种国家能够通过自己的风向的利用，只能是满足于公共设施，包括公共照明的能源消耗。
这里面也通过对小区的文化的灌输着力培养我们这里的住户对环保、生态的意识，珍惜环境，爱护自然，带动整个居住小区的生态概念，通过岛居、水边别墅，湖边的高层，使居民能够亲近自然、亲近水体。特别是我们在整个湖面，应该说是东西两个层面，沿湖的岸线比较长，在湖的东岸线我们规划了十个岛居，半岛居，这里主要是一些低密度，低层的建筑为主。是让居住的住户享受到最好的景观，在湖的东岸线规划了一些高层的，从11＋1到18＋1，这里基本上形成了五大块，应该说是五大大半岛，整个湖岸线的长度做了五个半岛，这里也规划了一些小高层的建筑按。大多数的多层建筑还是在两侧，因为我们这个湖的南北向比较长，东西向比较窄。
在景观设计上面我们配合的澳洲的（东尼）的一个景观设计公司，他也是提出了四个原则，第一个是可持续的景观环境，第二个是功能化的景观环境，第三个是指引清晰的景观环境，第四个是连续性的景观环境。这里稍微解释一下，可持续的景观环境是敏感的和持续的态度去创造一种反映价值和系统的景观，反映当地独特的自然环境，结合自己当地的特色。因为每个地方的气侯、条件都不一样。说老实话我也去过很多地方，包括国内国外的一些大中城市，应该说从整个小区的环境来讲，还是我们深圳的这些楼盘环境营造的比较好。因为它有一个很好的条件，就是气侯的条件在这里。刚才重庆的刘总有提到，很多的海藻类的，确实一些热带植物在我们的中部地区或者是西部地区，或者是北方地区生存有很大的问题。比如海藻基本上我们和一些合作单位谈的话，基本上是按照1：1的方式来保证他的成活率，也就是我们买一棵海藻得花南方城市的两倍钱。还不算运费，因为他的成活率非常的低。这里就是有气侯所造成对植物的影响，各个地方应该结合自己地方上的气侯，一些人文方面的原因，包括自己比较独特的植物，象江西的樟树就是一个非常独特的植物，叶比较茂盛、比较大，在夏天起到了遮荫的效果，冬天有一点樟香的气息。
指引清晰的景观环境为这个社区建立可读性的景观标志性系统，把各自的特色表现出来。为居民和来访者提供一些相关的信息，同时也为交通系统提供舒适和逻辑性的指引系统。
连续性的景观设计是通过建立连续流动的景观环境，使得休闲活动、社区的设施、生态的环境，在区域功能上面，通过物理的或者是视觉的一些连接，为所有的使用者提供一些安全方面的通道。通过人行道，小路径，包括景观道等等通过这些线把各个区域串起来。但是中心湖区既是这个社区的中心，同时也是社区活动的焦点。我们一个方面是通过对平面水的改造，另外在水的立体方面做一个处理，比如能够通过中间的桥梁和喷泉把水的立面的效果造出来，另外还有通过灯光的运用。在水的处理方面也通过生态的立体的方式，在底部注入一些水藻，养一些观赏类的鱼。水源是从南边进来，北边出去。
另外我们这个项目有一个比较大的特色，就是正好在南北的轴线上面，有三个湖，在北面两公里处有一个占地1000多亩的一个湖，是由政府投资两个亿做出来的，因为是一个公共性的，我们这个湖落在这个轴线的中端，我们这个湖占地28万平方，基本上是我们的居民可以享受的一个私家湖。在我们这个湖的背面，大概700米有一个梅湖，梅湖里面有典故，就是明末清初的一个非常有名的画家——“八大山人”，比较有名。这三个湖能够串起来，这里面尽可能从整体的大环境来考虑，一个方面我们作为开发商也出资，通过和政府的沟通做一条景观名渠，把这三个湖串起来使大环境得到改善。另外就是使我们这个湖可以得到活化，虽然可以通过化学的方式来解决，但是毕竟不是根本的办法。水体和相关的活动是该社区的主体。
我们项目目前还是在一个建设过程中，我们计划在今年的11月份开盘，整个是分五期做，第一期20万平方米，目前正在抓紧时间建设，但是从目前社会的反响来讲，包括老百姓对我们项目的认可程度还是非常高的。可以不断的提供一些活动的场所，更多的是可以提供一些美好的景色，同时也不忽略给公众一个聚合休闲的场所，毕竟人在小区里面是需要进行交流的。我们以前住那种单元房，住了几年下来可能连对面的邻居姓什么都不知道。我们这种小区，组织一些文化活动，通过自己的场所，给住户提供一个交流的空间。
湖岸线整个是1.5公里，我们叫“九九十八弯”，通过湖岸线的变化，对湖进行了一些处理，对整个项目添光添彩。这里借鉴我们最早在广东楼盘所进行的木栈道的方式，能够与水亲近交流的方式。在水中做一些小的岛屿和沙滩，，采用一些生态的湿地等等，在南北两处布置了一些公共活动区域和设施。充分的体验了景观设计的原则。
注重生态环境环保是当今住宅开发的主题，也是未来住宅发展的永恒趋势和概念。“大湖之都”通过借助的一个布局和环境的设计着力改善住户的生活环境和质量。通过规范地利用一些自然的资源，利用一些有效的能源，生态环境的能源，进行循环利用，减低能源消耗和污染。在环境使用上面进行水体污染的处理。因为水本身有一个大的范围，所以也有一个自净循环的功能。减少成本的消化。
人居环境的建设作为人类生活发展的保障已经受到越来越高的重视。2003年11月份由中国房地产暨住宅研究会的人居环境委员会举办的“首届住宅人居环境高峰论坛”，会上有专家提出来，中国的人居环境以新城市发展推进工程的技术，从一个专业的角度、专业的技术纲要来进行。其中提出来住宅的人居环境的规划建设，人居环境的生活品质、资源、能源和绿色环境的保护，健康住宅小区的生活方式、技术创新和技术进步、城市文化的传统、居住的文化、城市的功能等七大方面的具体的实施方案。
建设良好的、可持续发展的人居环境，应该说是我国政府历来非常重视的一个工作按。今天共同倡导可持续发展怡人的居住环境，共同引导人类居住环境的良性发展，也是我们开发商义不容辞的责任，非常感谢，谢谢大家！

【陈方】：下面请大家提问，这是一个有关有水住宅的案例，对这个方面有问题的同仁们可以提出来。
提问：吴总您好，您刚才提出您这边流水住宅这一块应该有不同的物业类型，包括您刚才说的高层和中低住宅的很多物业类型的组合。我想问一下，您在不同物业类型的景观对于这个价格你们是怎么样制定的和有什么依据和方法？因为不同的景观有不同的感觉。
【吴卫平】：如果从小区本身来讲，它的这种景观是三个层面的，一个是公共的大景观，结合我们项目来讲就是我们公共的水体改造。另外每个小区里面的一个公共的景观走廊，完了以后就是每个围合里面的宅间绿地。我们当时和景观公司谈的时候，实际上我们当时也找了很多家，像（贝尔高林）等等，找了很多家。我们也看了自己所处的一个区位，我们自己所处城市的特征和城市的消费能力。所以基本上我们下的是一个平均数字，末150—200左右。在这个前提下一般的情况下，像一般公共的广场，中间的水体包括小区级的这种景观肯定占的比例比较大一点，但是在一些围合里面的宅间之间毕竟还是以软景为主，尽可能消化一些硬景，多一些软景。因为我们这个在夏天也是非常炎热的，冬天冷夏天热。如果太多的硬景，人不愿意来这个地方，软景对人的需要比较多，整个我没有区别这个是多少，那个是多少。总体最后是由设计师来把握。
提问：请问一下吴总，1600亩，然后又有20多万平方米的水面，然后有1500米长的湖岸线，你是一百万平方米，你这么大一个项目的管理，包括治安、居民的管理，今后你们在考虑的时候，就是你们自己有没有能力管理，以及需不需要政府来介入？
【吴卫平】：这个问题当时我们在做项目的时候也一直有考虑，作为我们也是一个集团化的公司，集团也是一个国家一级房地产开发的企业，我们这个公司是一个二级企业，这个问题我们作为综合性的开发企业，我们也有我们自己的物业管理公司，但是考虑到这个项目比较大，管理难度比较高，也是我们物业公司以前没有管理过这种大型的项目。所以基于这种考虑，我们在项目立项之初，几个方面，一个是策划公司，规划设计和建筑这一块，另外包括物业管理公司也是深圳的一家国家一级管理公司进行管理的。而且这个物业我们那儿有很多，包括国内外的知名品牌都有，但是他们是采用顾问的方式，我们是采取全包的方式。这里对本身的建筑的，土建部分的，景观部分的，以及我们综合配套部分的。应该说在这个建设过程中我们赋予它非常大的权利，可以说除了政府的，除了社会监督机关，我们甲方自己对工程的控制，乙方控制的质量体系以外，我们这个物业管理公司也起到了对这个工程的监督功能，我们的施工单位和我们的景观也好，配套也好，和我们交付的同时，也是我们同物业管理公司交付的同时，责任给他了，同时我们的权利也给他了，没有物业公司的签字，我们这里是不会付钱的，这一块一个是借鉴这么一个资源，我觉得现在像房地产开发作为我们自己体会比较深的，越来越作为一种投资商的概念，现在市场已经非常细化了，而且有很多的专业公司，我们在开发的链上我们也借鉴了这些资源。我觉得一个项目的成功与否，在现今的开发阶段，你资源的好坏与否，对你这个项目开发的好坏与否起到了关键作用。
【陈方】：再次感谢吴先生为我们做了热切的演讲，同时我们也期盼着“大湖之都”这个项目最后以最好的状态展现在我们面前，有机会我们到现场看一看。谢谢！
刚才组委会通知我，第五位嘉宾，来自苏州苏房集团有限公司的总经理姚五星先生因为航班的原因很遗憾不能亲临演讲了，下面有请第六位嘉宾，郑州布瑞克房地产开发有限公司副总经理黄彬。他的成功是“帝湖成功之痒。
黄彬
【黄彬】：非常感谢组委会给我这样一个交流机会，在演讲之前我先讲一个昨天晚上我的经历，昨天晚上大约九点半的时间，我所住的宾馆有一个小姐给我打电话，他说黄先生你需不需要特殊服务，我说行啊，反正我是一个人来的，她说这样吧，你明天要演讲，晚上早点休息，我明天下午六点再来找你，所以我想大家不用担心，我不会超时。
昨天在吃饭的时候重庆的刘飞总经理问我是哪儿的？我说我是郑州的，他问我演讲的题目是什么，我说我演讲的题目是景观，他说你们的景观和我们的不能同日而语了。因为中部地区的景观比较难做。
（幻灯片）这是我们帝湖花园的实景图片，不知道大家有何敢想，在中西部地区只要你用心到位一定有可以让人心动的景观。
我纠正一下我演讲的题目是“渡假社区的经营模式”。我先对帝湖花园做一个简要的介绍。在郑州2003年以前，我们房地产开发市场最大的项目没有超过800亩的，另一方面政府主导型的城市化运动有了实质性的进展，在这个背景下帝湖花园诞生，帝湖花园总规划用地2平方公里，总规划建筑面积147万平方米，总投资额30亿元，规划住户1.2万户，建成后总人数是4.82万人。末
2003年6月帝湖花园一期开盘，当时是一鸣惊人，因为它的盘太大了。另外他有一个独特的资源就是320亩的湖，我们的口号是“回家是渡假的开始”。目前帝湖的开发阶段第一阶段是沿湖低密度31.5万平方米的开发。二是受受沿湖小高层，第三是超越南三环，自去年至今，短短一年半时间，帝湖一期十万平方米住宅已全部销售完毕，并交付入住，第二三组团160万平方米帝湖米兰城帝湖别墅已实现销售70％，在9月27日我们36万平方米的帝湖王府高层住宅项目已经完工。
大家觉得这个有点儿夸张，实际上不是这样，在河南的18个中等城市，比如在三门峡，商丘等等这样的中等城市每年住宅开发和销售的总量，也就是十万平方米左右，所以我们在短短的两年时间，我们的开工面积近70万平方米，相当于河南省六个中等城市住宅开发总量之和。这个规划设计不是今天演讲的主题所以我就不讲了。
今天因为是景观的对话交流，所以我演讲的主题是“渡假社区的景观经营模式”。
目前我们在社区景观营造方面有几个误区，一、有景观无艺术，景观元素生硬推其，缺少必要的设计含量；二、有景观无功能，忽视景观营造的主旨和人居住的综合需求，可享性低；三、有景观无建筑，景观与建筑不相融或不匹配；第四、不均衡成本和因地制宜，为追求“异域风情”大造景观特色。
帝湖花园在景观营造的基本原则是一、以居住的舒适度与满意度为第一原则，坚固自然生态环境、休闲渡假环境、运动健康环境，家庭交流环境、学习成长环境五大核心内容，二，抛弃社区景观的过度设计和雕琢，强调闲适与自然的融合，湖边垂钓与采着落叶回家的社区氛围。三，以湖为核心景观资源基础上的均好性和延续性，平衡景观成本。如果我们在这个湖做一个非常大的图，可能会对整个房价和成本有一个非常难以追衡的地方，所以我们在湖的开发商采取了任其自然，塑造一个可想、可参与的空间，较好地把握了景观的成本。
这个湖刚才讲了，在我们取得了这个地块以后，这个项目基本上处于郑州的郊区，这个湖的量比较大，所以显得比较“荒”，比较“野”，和社区比较亲和力不够。所以我们在景观方面第一个要解决的问题是要把“荒”和“野”的感觉去掉，第二要解决核心景观资源比重巨大与社区景观营建均好性之间的矛盾。第三要贯穿休闲渡假的社区主题，怎样在景观中体现。这是在营建景观需要解决的三个问题。
（幻灯片）这是景观设计的效果图。我讲一点让大家觉得震惊的消息，我们这些景观都是我们自己做的，刚才很多演讲嘉宾讲营造社区景观的时候，都是请的国际国内知名的景观机构，这些景观基本上都是在我们自己的控制下施工的。
我们刚才讲了这三个存在问题的基础上我们解决的方案，是以帝湖为核心景观轴点的多景观轴线设计，较好的地实现了主题突出与整体均好性的统一。我们采取的景观元素是滨湖景观，亲水平台，聆湖步道、垂钓台和一些生态长廊、庭院等等。
（幻灯片）大家可以看到这个图，这是我们中心的帝湖，有325，也就是相当于20万平方米，它在社区的中央，这是他构成中心景观集中的地方，怎么样让每个社区的角落体现这种社区的轴线呢，这是一个生态长廊，在每个景观的轴线上我们布置了一些景观的节点，一些主题广场，小的商业街等等，整个社区通过湖和景观节点连为一个非常融洽、自然、协调的园林景观社区。
（幻灯片）我展示一下我们帝湖在2003年推出以后我们所做的营销商的策划，应该说还是不错的，这完全是我们本土化的公司做的，也可以说是依靠我们公司自己的资源来做的广告推广。
再跟大家交流一下，因为每一个公司，每一个项目都有他自己独特的历史和运营模式。我们刚才讲了帝湖的开发规模和开发速度，可以说在全国比较少见。但在我们公司运营这个项目只有六到七个人，我们公司的骨干整个只有六到七个人。这么大的开发量和策划量，我们公司的策划部包括部门经理只有两个人，可以想象我们工作的强度是多大，可见我们的执行力是非常强的，是具有战斗力的并且高效的公司。五
因为我们帝湖这个项目非常大，说一我们在讲它规模大，销售火爆的同时也做了一些精神层面的补充和推广。
因为今天我准备的这个演讲稿可以讲两个小时，因为大家都比较疲惫，在下面多比较难受。所以我们就以最的时间，把今天要交流的话题说完。下面大家如果有问题的话可以和我交流。
【陈方】：看样子大家首先非常感谢黄先生对于时间严格的控制，因为他知道最后一个演讲者这一点非常重要的。不管怎么说我作为一个设计师来说，对于这么大规模的，这么大气魄的开发量和开发规模，这么短小精悍的一个公司人员组成，包括他们竟然敢说环境设计是他们自己干的。使我们都感到非常的震惊，我想前面几个项目，如果以长江为界的话，都是长江地域的，不管是南昌、重庆还是江西等等地方，都体现了中国南方人精益求精，精耕细作，小中见大的等等的南方人的特点，总算出现了一个北方的大气魄的楼盘。
提问：黄总我有一个问题想请教一下，刚才您的幻灯片里面反复出现了一个图片就是很大的水面然后是你们社区的照片，我想这么一个大的湖对你们的大盘是一个非常好的优势，但是我有一个问题想问一下，对于水岸线的处理还有就是水面上的，不知道您对这个景观有什么想法？因为我觉得您的天际线比较平。
【黄彬】：这个问题提的非常好也非常专业，你这个问题在我的规划设计的章节里面涉及到了。但是因为这不是我们今天要探讨的主题，所以没有讲到，就是沿湖的天际线的问题在整体的规划设计上我们是有所考虑的。如果说这个社区建成以后，从外到内有一个非常丰富的、非常契合人尺度的天际线。这里我就没有详细展开讲，不过您提到一个问题我想起了一个问题，就是对景观的成本问题。我们这个社区有这么大一个湖，在营建这么大的湖，他的成本是怎么考虑的。我在深圳也待过一段时间，深圳社区的景观成本一般是在150元/平方米以上，在郑州社区的景观成本设计和施工的景观成本一般就是十几块钱每平方米，好一点也不到三十块，因为我们这个社区比较大，我们整体的景观成本是20元/平方米，属于比较高的。但是我们整体的规划规模比较大，所以我们的总体投量绝对比较大，所以我们景观的整体控制和效果可以满足我们苏州的需求。
【陈方】：最后一个问题，也是本次论坛的最后一个问题。
【黄彬】：可能是我的演讲虽然短，但是问题解释的比较清楚，我看就到此结束吧。
【陈方】：再次谢谢黄先生的精彩演讲！